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开店选址的关键八步骤

来源:天下商机    时间:2011年9月10日 我要评论
[提要]新店选址共包括八个步骤:新店开发计划、市场资讯收集、地点优劣评价、确定合理价格、选址实务评估、营业额预估、财务状况分析、事后分析。

  新店选址共包括八个步骤:新店开发计划、市场资讯收集、地点优劣评价、确定合理价格、选址实务评估、营业额预估、财务状况分析、事后分析。

A.新店开发计划

  在开发一个地区的新店之前,首先应制定新店开发计划,该计划是为了配合整个公司的发展计划而制定的。因为公司不同阶段在同一个地区的发展计划会有较大的区别,例如在刚刚进入某地区时,首先考虑的是在消费者心目中树立起品牌形象,该阶段的新店开发数量会比较少,也不会过分注重利润,通常会选择特别醒目的地理位置及面积比较大的新店。另外,还必须密切关注竞争者的扩张计划,在竞争者加快扩张速度时,公司也会相应加快新店的开发计划,以保持甚至增加市场份额。 

B.市场资讯收集

   为了在某一地区开发新店,需要详尽地了解该地区的市场资讯。包括人口;就业(就业人口数量、类别、新店之便利性、办公大楼的固定和流动人口);购物场所(所在地区、营业时间、主要顾客);娱乐(地点、使用率、年限、外观、营业时间);交通(总乘车人数、车站之乘客数);竞争者(位置、相对的优点与缺点、预估其营业额);政府之计划与法规(限建、未来计划、公路变更);商业动态(经济增长率、失业率、新工程)等。在市场资讯的收集中,最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址为中心,以周围一定的距离为半径所划定的销售区域。

C.地点优劣评价

   地点优劣评价就是评定一个地点的好坏,将一个地点同商圈内其他地点的几项特定属性进行评比而得出的结果。一般来说,对于地点优劣的评价分为以下四种类型:超级点——是一个商圈内众人瞩目的焦点,其能见度与接近性尤其突出,是整个商圈中的绝佳地点;A点——是商圈内众人瞩目的好地点,但其能见度与接近性不如超级点,此商圈中极少数的地点较其优越;B点——位于商圈中较不显眼的次要位置,在此商圈中很多地点较其优越;C点——C点与B点类似,在接近性和能见度上条件更差,在此商圈中不如很多地点。 

D.确定合理价格

   根据地点的评定等级、面积大小、时间因素、建筑物结构和外观、商圈中相似物业的租售价等,确定业主或经纪人的要价是否合理。地点租金或售价的高低对新店未来的盈利能力有较大的影响。 

 E.地点实务评估

  不是所有的好店址都适合开设专卖店,特别是对于各种不同类型的专卖店,需要考虑的各种实务因素是否可以满足要求。 

F.营业额预估

  在进行商圈调查和地点分析后,选择相类似的专卖店做比较,预估新店每小时、每天、每周的营业额分布,再考虑季节性和假日的营业收入差异来预估新店每月的营业额。如开设新店可能影响到公司其他专卖店的营业额,也要估计新店对老店专卖店的影响。

G.财务状况

  财务状况预测和分析是新店选址中极为重要的环节,在这一步骤中要重点评估新店的各项财务指标,包括获利能力、开发总成本、投资回报率、投资回收期、保本营业额、贡献利润、现金流量等。

H.开店选址事后分析

  在新店开设以后,将预估的营业额及各种财务指标与实际相比较,以检查新店选址中各个步骤是否正确,如有则修正,同时为以后新店的开设积累经验。以上八个步骤系统、完整,部分企业由于行业或者时间的关系,可以将其中几个步骤简化。以上是某服装专卖店选址的评估表,其内容分为现场条件、营业状况两大部分14个项目,每个项目的最高分为5分、最低分为1分,对新店进行全面考察后,根据客观情况填写评估表,最后评估是否可以达到基本分数。

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